香港2024年8月15日 /美通社/ -- 招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金(“招商局商業(yè)房托基金”或“房托”,香港聯(lián)交所股份代號(hào):1503),宣布截至2024年6月30日止六個(gè)月(報(bào)告期)之中期業(yè)績。
在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下,期內(nèi)房托的經(jīng)營表現(xiàn)仍然向好。由于租金收入按年大幅增加9.7%至人民幣238.4百萬元,帶動(dòng)招商局商業(yè)房托基金于報(bào)告期間的收益總額為人民幣266.3百萬元,較2023年同期增加11.9%。包括根據(jù)每基金單位分派承諾收到的現(xiàn)金付款,報(bào)告期間的每基金單位中期分派為0.06港元(相當(dāng)于人民幣0.055元)。按2023 年6 月28日基金單位收市價(jià)1.09港元計(jì)算,相當(dāng)于按年計(jì)算的分派收益率為11.0%。
于2024年6月30日,基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值為人民幣3,201百萬元,或每基金單位人民幣2.84元,相當(dāng)于根據(jù)人民銀行于 2024年6 月28 日公布的匯率中間價(jià)計(jì)算的每基金單位3.11港元,于2024年6月28日基金單位的收市價(jià)1.09港元較每基金單位的資產(chǎn)凈值折價(jià)65.0%。
整體物業(yè)組合出租率升至逾九成
于報(bào)告期間,整體物業(yè)組合的出租率由86.8%上升至92.7%,較2023年12月31日上漲了5.9個(gè)百分點(diǎn)。主要原因?yàn)樵诨▓@城升級(jí)改造后,新租戶包括主力店的大面積入駐,使其出租率上升了11.3個(gè)百分點(diǎn)。寫字樓的平均出租率則因采用“以價(jià)換量”的策略穩(wěn)步提升至94.7%,漲幅為4.7個(gè)百分點(diǎn)。
為了提升出租率,在續(xù)租及擴(kuò)租的談判中房托給予了諸多優(yōu)惠。同時(shí),為了吸引新租戶在升級(jí)改造后盡快入駐以恢復(fù)出租率,房托同樣給予了花園城大幅度的租金優(yōu)惠。
新時(shí)代廣場
在此充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下,新時(shí)代廣場同意部分租戶以低于市場租金水平的優(yōu)惠租金入駐,令其出租率從2023年底的89.6%上漲至92.3%,漲幅為2.7個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)碼大廈、科技大廈及科技大廈二期
網(wǎng)谷三項(xiàng)寫字樓在報(bào)告期間表現(xiàn)良好??萍即髲B作為房托的核心資產(chǎn),表現(xiàn)依舊亮眼。在保持100%出租率的同時(shí),其現(xiàn)時(shí)租金(每平方米)也較2023年年底上漲了人民幣3.8元至人民幣137.4元。
科技大廈二期同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁,較去年年底相比,其出租率上漲了3.4個(gè)百分點(diǎn),成為了房托第二個(gè)滿租的寫字樓。其現(xiàn)時(shí)租金(每平方米)則略微下降了人民幣1.4元至人民幣122.7元。數(shù)碼大廈方面,由于部分科技公司入駐,其出租率上漲了9.7個(gè)百分點(diǎn),現(xiàn)時(shí)租金亦輕微下降。
招商局航華科貿(mào)中心
由于市場租金下行及北京甲級(jí)寫字樓激烈的競爭環(huán)境,為了保證出租率,招商局航華科貿(mào)中心與新時(shí)代廣場一樣,采用“以價(jià)換量”的策略。此舉使得其出租率大幅上漲了9.2個(gè)百分點(diǎn)至91.1%,為其被收購以來首次突破90%。
花園城
花園城在經(jīng)歷升級(jí)改造后,其經(jīng)營有所好轉(zhuǎn)。2024年初,在多家商鋪陸續(xù)進(jìn)場后,其出租率由73.7%大幅上漲了11.3個(gè)百分點(diǎn)至85.0%。同時(shí),由于多家大面積且現(xiàn)時(shí)租金較低的主力店入駐,以及花園城持續(xù)以優(yōu)惠的價(jià)格吸引新商鋪進(jìn)場,其現(xiàn)時(shí)租金(每平方米)下降至人民幣126.3元。房托將通過各種方式,例如舉辦活動(dòng)和加強(qiáng)宣傳力度,努力增加花園城的人流量,以逐步恢復(fù)其租金水平。
展望
市場利率將進(jìn)入逐步下調(diào)的周期,歐盟及英國的中央銀行已開始下調(diào)基準(zhǔn)利率,而美國聯(lián)儲(chǔ)局預(yù)計(jì)也難以長期維持高利率。物業(yè)持有者及租戶在可見未來的融資成本都將降低。隨著中國持續(xù)深化改革,中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)持續(xù)擴(kuò)張的前景看好。短期而言,寫字樓的前景仍然充滿挑戰(zhàn)。管理人將持續(xù)關(guān)注這兩地的寫字樓市場,加強(qiáng)與項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的溝通,制定更為靈活的租賃策略,以確保旗下寫字樓的穩(wěn)定經(jīng)營。
在零售物業(yè)市場方面,預(yù)計(jì)下半年深圳將有70萬平方米的購物中心新零售空間投入市場。但由于花園城周邊沒有新增供應(yīng),預(yù)計(jì)不會(huì)受到該等零售項(xiàng)目影響。下半年,花園城以提升項(xiàng)目出租率為目標(biāo)。為使租金收入更快恢復(fù)至疫情前的水平,房托將增加在商場舉辦活動(dòng)的次數(shù);以提高商場的宣傳效果,并營運(yùn)往返深圳灣口岸的穿梭巴士服務(wù)。
在基金管理和治理方面,管理人繼續(xù)以開源節(jié)流為目標(biāo)。去年的再融資預(yù)計(jì)將為本年度節(jié)省人民幣1,500萬元的利息支出,在人民幣持續(xù)降息的市場環(huán)境下,管理人也不斷探索進(jìn)一步降低利息成本的可能性。此外,管理人將繼續(xù)專注于增加香港及中國內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)至房托基金的投資組合,以進(jìn)一步增強(qiáng)投資組合的多樣性及收入的穩(wěn)定性。
關(guān)于招商局商業(yè)房托基金
招商局商業(yè)房托基金(1503.HK)為一個(gè)以單位信托基金形式組成的香港集體投資計(jì)劃,且已根據(jù)證券及期貨條例第104條獲認(rèn)可。招商局商業(yè)房托基金是由知名央企招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(001979.SZ)發(fā)起,2019年12月于香港聯(lián)交所主板上市,是香港自2014年后,首例成功上市的房托基金,亦是首只在香港上市的央企房托基金。招商局商業(yè)房托基金是以擁有及投資中國的優(yōu)質(zhì)創(chuàng)收商業(yè)物業(yè)為目的而成立的房地產(chǎn)投資信托基金,其首先專注于: (i)粵港澳大灣區(qū)(不包括兩個(gè)招商置地城市,即佛山及廣州);及 (ii)北京及上海。招商局商業(yè)房托基金由房托管理人管理,目前持有6項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè),5項(xiàng)位于深圳蛇口,1項(xiàng)位于首都北京。房托管理人旨在向持分者提供穩(wěn)定分派及長期可持續(xù)的分派增長。
如欲了解更多招商房托資訊,請瀏覽企業(yè)網(wǎng)站 http://www.cmcreit.com/。